Paradoja: San Francisco, entre las mejores para vivir, pero 1 de cada 3 hogares alquila

San Francisco se ubica entre las ciudades argentinas con mejores condiciones habitacionales del país, según el reciente informe "Ranking de ciudades según Índice de Hábitat Urbano", elaborado por la Fundación Tejido Urbano, que analizó 80 ciudades argentinas de más de 50.000 habitantes a partir de datos del Censo 2022.

El mismo estudio, sin embargo, señala una deuda pendiente para la ciudad: buena parte de sus vecinos no logra acceder a una vivienda propia y debe resolver su situación habitacional a través del alquiler.

La Fundación Tejido Urbano se define como un espacio de encuentro, articulación e investigación integrado por profesionales y especialistas de distintas disciplinas vinculadas al hábitat y la ciudad, algunos de los cuales se desempeñan tanto dentro como fuera de la función pública. Su objetivo declarado es combatir los problemas habitacionales y alertar a la sociedad sobre su existencia, además de impulsar investigaciones y herramientas que orienten políticas públicas para reducir el déficit de vivienda en el país. Para este trabajo, la fundación construyó un Índice de Hábitat Urbano (IHU) que sintetiza siete dimensiones -desde el hacinamiento hasta la falta de acceso a servicios básicos- en un único puntaje de 0 a 10, lo que permite comparar realidades muy diversas entre ciudades del país.

De acuerdo con la información que aparece en el portal de la Fundación Tejido Urbano, para el cálculo del IHU general se considera un peso específico diferente para cada subindicador, donde las ponderaciones más altas corresponden a la vulnerabilidad dada por vivienda irrecuperable (25%), el hacinamiento (17,5%), y la vivienda compartida (17,5%). Estas tres implican las situaciones más críticas en términos habitacionales. Luego siguen la falta de servicios básicos (12,5%), y por la vivienda deficitaria recuperable (12,5%), la falta de seguridad en la tenencia (10%) y la falta acceso a la propiedad (5%).

San Francisco, entre las mejores del país

El promedio general del IHU para las 80 ciudades relevadas es de 6,2 puntos, con 27 ciudades por debajo de ese valor y 53 por encima. En ese panorama, San Francisco aparece de manera reiterada entre las localidades con mejor desempeño relativo, formando parte de un pelotón de ciudades intermedias del centro del país - Río Tercero, General Pico, Villa María, Tres Arroyos, Santa Rosa, Río Cuarto, Chacabuco, Tandil y Rafaela- que se destacan por encima del promedio nacional.

El buen posicionamiento no es solo general: se repite en varios de los componentes específicos del índice. En el subíndice de viviendas irrecuperables -aquellas que no reúnen condiciones mínimas de habitabilidad, como ranchos o casillas- San Francisco figura entre las ciudades con menor vulnerabilidad, con una incidencia inferior al 1,2% de los hogares. Algo similar ocurre con el hacinamiento crítico, donde la ciudad se ubica entre las de mejor desempeño del país, con menos del 1,5% de los hogares en esa situación, y con las viviendas deficitarias pero recuperables, otro indicador en el que San Francisco supera los 9 puntos sobre 10.

Estos resultados ubican a la ciudad lejos de las problemáticas más graves que golpean a buena parte del norte argentino, donde ciudades como Tartagal, Orán o Clorinda concentran los peores indicadores de hacinamiento, viviendas irrecuperables y falta de servicios básicos.

La otra cara: el acceso a la propiedad

Sin embargo, el informe deja en evidencia que el buen desempeño de San Francisco no es total. En el componente vinculado a la falta de acceso a la propiedad -medido a través de la proporción de hogares inquilinos- la ciudad aparece con un subíndice inferior a 4 puntos. Según el propio informe, en ciudades como San Francisco los hogares que no logran acceder a una vivienda propia y dependen del alquiler superan el 30%, un porcentaje que la coloca junto a Villa María, Villa Carlos Paz, Río Cuarto, Rafaela, Córdoba y Tandil entre los casos menos favorecidos en esta dimensión.

Se trata de una paradoja que el propio estudio señala como un patrón: las ciudades con mejores condiciones materiales de vivienda -sin hacinamiento, sin viviendas irrecuperables, con buena cobertura de servicios- tienden a mostrar, en simultáneo, una mayor proporción de inquilinos.

Tejido Urbano explica esta relación inversa por el dinamismo de sus mercados de alquiler, asociado en muchos casos a la presencia de universidades, empleo estacional o crecimiento urbano reciente. Pero también advierte que el fenómeno del inquilinato viene creciendo de manera generalizada en todo el país, y que, aunque alquilar puede ser una opción elegida por parte de los hogares, la propiedad de la vivienda continúa siendo relevante para la seguridad patrimonial de las familias.

Una ciudad con fortalezas, pero con una tarea pendiente

El diagnóstico que arroja el índice para San Francisco es, en definitiva, doble. Por un lado, la ciudad exhibe una infraestructura habitacional sólida, con bajos niveles de hacinamiento, viviendas en buen estado y escasa presencia de construcciones irrecuperables, lo que la posiciona entre las mejores del país en ese sentido. Por otro, enfrenta una dificultad estructural para que sus habitantes puedan acceder a una vivienda propia, un problema que no se resuelve únicamente con buenas condiciones materiales de las viviendas existentes, sino con políticas específicas de acceso al suelo, al crédito hipotecario y a la propiedad formal.

El propio informe de Tejido Urbano sugiere que este tipo de tensiones exige mirar cada ciudad "desde el contexto local, su historia y sus tendencias", ya que un buen desempeño general puede convivir con déficits puntuales que afectan a una porción significativa de la población. Para San Francisco, ese déficit tiene nombre propio: la vivienda propia, hoy, sigue siendo una meta esquiva para tres de cada diez hogares.