Alquileres: ¿el nuevo registro de contratos en Afip impactará en los costos?

Por Mauricio Argenti | LVSJ

El sector inmobiliario anticipó que los alquileres volverán a subir y se retraerá la oferta, debido a la reglamentación de la Afip, que estableció que los contratos de locación de inmuebles deben registrarse ante el organismo (Ley 27.551).

La medida -que entra en vigencia a partir del 1° de marzo con excepciones para los contratos celebrados a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes- no cayó para nada bien entre los propietarios de inmuebles y mucho menos en las inmobiliarias donde desde ya anticipan una caída en la oferta de propiedades para alquilar.

Entre los motivos por los cuales se sostiene esta posibilidad, se combina la escasa o nula rentabilidad que se obtiene al poner una propiedad en alquiler junto a la posibilidad cierta de tener que abonar un tributo extra por tener un inmueble en el mercado de la renta.

En San Francisco hay unas 27.450 propiedades edificadas, de las cuales se estima que unas 10.000 están alquiladas, lo que representa el 36,50 % de la plaza inmobiliaria disponible.

Fernanda Oldrino, de Inmobiliaria Oldrino, resaltó "la molestia" de los propietarios de inmuebles por esta medida anunciada desde el fisco y no dudó en señalar que "se va a cargar al valor del alquiler" el monto correspondiente a lo que se deba pagar.

"Seguramente que ese dinero que la Afip pretende recaudar será trasladado por el propietario al monto del alquiler y eso se verá reflejado en el costo de las locaciones", estimó.

Si bien reconoció que "no es de ahora" que el propietario de un inmueble deba abonar un impuesto por la renta que obtiene por el alquiler, Oldrino dijo que "ahora se han puesto más firmes y evidentemente la forma que tienen de seguir al sector inmobiliario es por medio de los contratos de locación".

De ahora en adelante, la Afip "va a tener que salir a controlar" que se abone este impuesto, aunque esto "debería haber ocurrido siempre y nunca se llevó a cabo".

La Afip reglamentó lo dispuesto en la nueva Ley de Alquileres. En la práctica, esto significará que tanto propietarios, inmobiliarias o inquilinos podrán formalizar el contrato. El objetivo del organismo es que se cumplan las obligaciones fiscales, que según las asociaciones de inquilinos, el 80 por ciento de los contratos se realiza en la informalidad.

"La gente está desesperada"

Una vez que esta medida tomó conocimiento público, el lógico revuelo entre los propietarios no se hizo esperar. "La gente está desesperada", confesó la entrevistada quien agregó que "es una situación triste porque esto perjudica a toda la rueda inmobiliaria".

Esto último se explica porque aquel que decidía comprar un departamento para tenerlo como una inversión "hoy no lo compra porque tiene que invertir mucho dinero para cobrar un alquiler del cual tiene que deducir un impuesto que le hace achicar su rentabilidad".

"Esta medida afecta a todo el círculo inmobiliario", explicó y además "terminará afectando hasta a los propios inquilinos" que deberán abonar un monto mayor por el alquiler.

Precisamente, uno de los riesgos a los que se expone el mercado inmobiliario es a un incremento en el monto a pagar por el alquiler mensual de una propiedad como una manera de cubrirse por este tipo de acciones implementadas por la Afip.

"El mercado de alquiler de inmuebles se va a ir frenando porque los alquileres se van a ir por las nubes y la gente no tiene ingresos para pagar esos montos", comentó.

"Se van a adaptar"

Jorge Almada (h), de Inmobiliaria Alada, reconoció cierto malestar entre los propietarios de inmuebles respecto de esta nueva disposición, aunque aventuró que "el 80 % se va a adaptar".

"Existe temor a que se ponga la lupa sobre ellos, no obstante, por otro lado es lo que corresponde de acuerdo a lo que dice la ley", dijo.

"Así como se tuvieron que adaptar a que los contratos nuevos son por 36 meses y que los ajustes tienen que ser anuales, ahora tendrán que seguir acomodándose a estas nuevas situaciones", manifestó el entrevistado.

En su caso, no cree que esta medida desemboque en una menor oferta de inmuebles en alquiler. "No creo que con esto vaya a haber más inmuebles vacíos. Se van a tener que adaptar", dijo para luego señalar que "estas son las nuevas reglas de juego y el sector se tiene que amoldar a esto porque, de lo contrario el propietario puede tener problemas judiciales".

Si bien históricamente los inmuebles tuvieron una mayor rentabilidad, esta no es la situación por la que atraviesan en la actualidad. "Hoy la rentabilidad que tienen es muy baja -dijo Almada-. La gente le sigue esquivando a los bancos. No es fácil que alguien que tenga diez millones de pesos de pronto los ponga en un plazo fijo o compre dólares y los tenga bajo un colchón. En este caso, por más que sea baja la rentabilidad, la gente sigue apostando a los inmuebles y el que quiere trabajar 'en negro' está cada vez más acorralado".

En su rol de intermediario entre propietarios e inquilinos, Almada señaló que "tenemos que dejarle en claro a las partes cuáles son las reglas de juego" para trabajar en torno a las mismas. "Esto es algo que no es nuevo, existió siempre. Solo que algunos se molestan por tener que hacerlo y en su gran mayoría se trata de aquellos que monopolizan el mercado con 40 o 50 propiedades y se resisten a declarar el patrimonio".

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Preocupación de inquilinos autoconvocados     

 Desde hace 4 meses, en San Francisco funciona el grupo de Inquilinos Autoconvocados, creados a partir de la necesidad concreta de muchas personas por acceder a una vivienda, impulsado además por el alcance de la nueva Ley de Alquileres, entre otras cuestiones.

Gastón Funes, impulsor de Inquilinos Autoconvocados, también consideró que el régimen de registro de contratos de alquiler "nos va a terminar perjudicando" a los inquilinos.

En diálogo con LA VOZ DE SAN JUSTO dijo esta disposición "va a terminar perjudicando el eslabón más débil" que son los inquilinos.

"Lo mismo ocurrió con la nueva ley de alquileres donde al no poder aumentar más de una vez al año y no saber en qué medida fijar el incremento, los propietarios fijan un aumento mucho más fuerte de entrada previendo lo que pueda pasar en adelante".

"Con este razonamiento los inquilinos nos encontramos con que luego de la nueva ley, los alquileres aumentaron un 50 %".

Con esto "va a pasar lo mismo" -pronosticó- porque serán "los inquilinos" quienes terminarán pagando cualquier diferencia que se aplique sobre los contratos.

"Para nosotros esta medida terminará siendo un verdadero problema", afirmó quien encabeza el grupo que cuenta con alrededor de 200 integrantes que a través de la cuenta Facebook llamada "Inquilinos San Francisco - Cba" y la línea de Whatsapp con el número 3564-666755 para recibir mensajes de parte de algún interesado.

"En el grupo hay opiniones de todo tipo, pero más allá de las diferencias, todos terminamos de acuerdo en que siempre terminamos siendo los inquilinos los más perjudicados y esto no va a ser la excepción", finalizó.